如何分析房产市场趋势 从好意思国的劝诫来看，中国改日房价的结局
发布日期：2024-12-22 09:57 点击次数：127
你淌若在两年前问我，房价会不会陆续跌，我好像率会告诉你还会陆续跌。
你淌若在本年问我，房价有莫得到底，我也会确定的告诉你应该还没到底。
可淌若你要我说房价改日会一直跌下去，那不好风趣，这种话我说不出口，因为不稳健客不雅规矩。
当今聊到中国房价改日走势的时候，好多东谈主都会提到两个案例，一个是日本案例，另一个则是好意思国案例。
而况当今由于尽人皆知的经济原因，形成了比拟悲不雅的预期，导致招供日本案例的东谈主变得更多了少量，但本体上中国和日本的情况是完全不相似的，我都毋庸提两国产业升级的远景，还有国度体量的各异，只说一个中枢数据，寰球就能看出各异，那就是——中枢城市的东谈主口占比。
先说日本，簿子国悉数有1.25亿东谈主，其中东京都市圈东谈主口3693万，大阪都市圈东谈主口1800万，仅这两个都市圈，就占了日本总东谈主口的50%。
而我们北上广深东谈主口全部加起来也才8300多万东谈主，就算再加上通盘二线城市，这个数字好像也就是3.5亿，约莫占中国总东谈主口的25%。
是以那些径直拿中国和日本进行对比的东谈主，完全就是不斟酌体量，也不斟酌城市化的进度，以我们的东谈主口和地皮领域，简直应该去对比的其实是好意思国劝诫。
好意思国在1920年的时候，城市化进度和我们2011年傍边相配相似，都是城市东谈主口初次跳跃农村，然后城市拥堵，住房弥留。
为了缓解这种场面，约莫在二战终了之后，好意思国的房地产诞生商在郊区建了一大都独栋花圃大别墅，掀翻了一股从市中心搬到郊区的风潮。
这种场面抓续到70年代的时候，就让好意思国出现了一个神奇的场面，那就是城市郊区东谈主口，尽然反超了市中心。
到了80年代的时候，由于出现了互联网本事立异，多量科技公司不肯意挤在拥堵的市中心而纷繁搬离，最典型的案例就是好意思国的硅谷，它处在一个偏远的郊区，从地舆位置上来看大致处于旧金山和圣何塞两个大城市之间。
而经济的规矩就是这样，当资金、本事东谈主才启动流动的时候，配套的产业也会随着一齐飘浮，是以在好意思国的大城市临近就出现了多量的极品卫星城，内部的配套体式应有尽有，西席、医疗、商超一个都不缺。
这种趋势发展到21世纪初的时候，就让好意思国出现了三大城市集群：
一个是以纽约为中枢的东海岸都市圈。
第二个是以洛杉矶、旧金山为中枢的西海岸都市圈。
终末就是以芝加哥为中枢的五大湖都市圈。
这三大都市圈，容纳了好意思国跳跃一半的东谈主口，好意思国东谈主的城市化进度至此才算划上了一个阶段性的极度。
看已矣好意思国的案例，我们再来看我们我方，2011年，我们出现了和好意思国1920年相似的城市东谈主口初次跳跃农村东谈主口的场面，中国绝大多数城市，交通拥堵，住房弥留。
是以国内一部分有钱东谈主还是启动主动到郊区或者远城区买房，市中心的屋子，好多是动作投金钱品在抓有，或者就是依托于学区卖给了中产，而简直有钱的那批东谈主，他们很可能是会继承住在出行更方便、居住环境更好的郊区的，固然，我只是说现时的一个趋势，并不是说通盘有钱东谈主都继承跑去了郊区，这少量寰球显然就好，不要杠。
而况最近几年国内还出现一个彰着的趋势，那就是政府在市中心提供了多量的保险房，它的价钱远远低于临近的老破小，而况屋子更新，居住体验更好，是以当这样的表象出现的时候，有钱东谈主是不会继承和你一齐挤在拥堵的市中心的，他们以后很可能也会和好意思国富东谈主相似，跑去郊区买一个独栋大别墅。
更蹙迫的是，这种飘浮的趋势还不啻是有钱东谈主在主导，我前边提到过，好意思国80年代互联网立异，多量科技公司和本事东谈主才继承搬去了偏远的郊区，是以才出现了多量硅谷这样的极品卫星城。
我们亦然相似，前段时间我看到过一个新闻，是对于广州南沙区的，从区域位置来看，那妥妥的就是广州的郊区，是处于广州和深圳之间的偏远地带。
然则当今广州的定位是思要借助大湾区的上风把南沙打形成第二个硅谷，之是以这样选，是因为南沙有三大上风：
第一， 位置相对偏僻，稳健高新本事东谈主才入驻。
第二， 南沙是粤港澳大湾区的几何中心，是黄金内湾的中枢节点，同期南沙港如故一个全国级的深水港，物理要求和硅谷相配访佛。
第三， 南沙处于广州和深圳两个超等大城市之间，地舆位置和硅谷也相配访佛。
是以当今广东在刻意的进行产业和东谈主才的飘浮，好多高技术公司，比如说华为，就还是决定要在南沙打造我方的东谈主工智能创新中心，还有小马智行、云从科技等在500多家东谈主工智能企业也纷繁入驻了南沙。
当产业飘浮往常的时候，广州和深圳的本事东谈主才也会随着一齐飘浮，改日南沙很有可能会成为访佛硅谷那样的极品卫星城。
我为什么要挑升拿南沙为案例进行评释？因为我要告诉寰球一个风趣，改日随着中国的产业升级，以及新一轮的东谈主工智能立异，我们极好像率会和好意思国相似，出现资金和东谈主才向郊区流动的表象，然后一步步形成像好意思国那样的大城市集群。
好意思国有三大城市集群，我们的体量远超他们，左证多个政府文献露馅，改日我们至少会出现五大城市集群，分离是：
以上海为中枢的长三角城市集群。
以深圳、广州为中枢的珠三角城市集群。
以北京为中枢的京津冀城市集群。
以武汉为中枢的中部城市集群。
以成都、重庆为中枢的川渝城市集群。
改日中国绝大多数东谈主都会住在这些城市圈里。
而这些城市圈现时容纳的东谈主口数占中国总东谈主口的比例，好像在25%-35%之间，以日本好意思国的劝诫去看，这些城市圈的东谈主口还有增长的空间，不信你查查这些城市圈中枢城市的东谈主口总额，是不是最近一些年还在握住的增长？
好多东谈主总心爱说房价永恒看东谈主口，这句话是没错，但中国委果是太大了，从总量上来看东谈主口确乎在减少，但从城市圈的东谈主口流动来看，好多大城市的东谈主口现时还处于上升区间，这一个客不雅事实寰球一定要搞澄澈。
是以那些说中国房价会一直跌下去的东谈主，我不知谈他们的表面逻辑是什么，从好意思国的劝诫来看，自从2006年房地产泡沫任意，次贷危境出现之后，好意思国房价在极短的时间之内就跌没了20%，然则在好意思国强力救市的计策之下，只是过了6年傍边的时间，好意思国的房价就稳住了。
其时好意思国东谈主的三大绝招相配澄澈：
第一招是救银行，不让银行出现系统性的金融危境。
第二招是救商场，通过大降息的神色去周转流动性。
第三招是救业主，通过降房贷，合谋利率的神色缩小业主压力，防患法拍房多量出现。
而我们当今用的招式彰着是鉴戒了好意思国东谈主的劝诫。
最初第一招救银行，我们还是作念了，正在向金融系统注入流动性，让银行不出现倒闭的危境。
然后第二招，还是写进了中央文献里，来岁的责任要点之一就是戒指宽松的货币计策，将进行一定幅度的降准降息，这样作念就是为了保抓商场的流动性。
终末第三招，为了幸免多量法拍房的出现，国内当今不仅在连接下调房贷利率，好多银行还主动和业主商量起了全新的还款缱绻，风趣就是不到万不得已，皆备不让业主走到法拍那一步。
而况，我们在好意思国计策的基础之上，还在陆续进行产业升级，其主义就是为了攥紧时间提升国内的举座收入，当我们收入提升，房价却莫得陆续上升的时候，其实就极度于裁汰了寰球的买房职守，从2022年于今，我们所作念的责任其实主要就是这个标的，用时间去对冲房价压力，直到走完一个竣工的周期，房地产的泡沫差未几就全部挤出去了。
寰球一定要澄澈，房价会随着我们的债务周期进行浮动，当我们债务危境莫得撤消的时候，房价不太可能会陆续上升，但债务周期之是以被称为周期，是因为它是有一个时间领域的，当一通盘周期走完的时候，房价就会见底，然后就是触底反弹。
是以不要深信任何东谈主说的，房价会一直跌，这不稳健客不雅规矩，全全国这样多国度，就莫得哪个国度的屋子是一齐下行，深不见底的，即即是寰球筹备得最多的日本，东京的房价早在21年前就还是触底反弹了，如今东京的屋子价钱也还是回到了30年前的水平。
当债务危境被化解，就是一个新的周期启动出现，这是古今中外一个亘古不变的真谛。