如何分析房产市场趋势 功绩下滑的贝壳，思靠下场拿地开放新增长点
发布日期：2025-01-11 10:50 点击次数：138
雷达财经鸿途出品 文|莫恩盟 编|深海
“中介大佬”贝壳，也有一颗思当开导商的心？2024年的终末一天，跟着上海、杭州年度土拍大戏的收官，贝壳旗下的贝好家在这两大城市接连斩获两宗地块。
雷达财经梳剪发现，其实这并非贝壳首度涉足地皮拍卖市集。客岁上半年，贝好家已在北京、广州土拍舞台初试矛头，虽未到手夺地，但其弘愿已显。
到了下半年，贝好家再展本领，接踵在西安、成都竞得地块，其中成都地块如故贝壳首个自主操盘的名目。再加上这次在上海、杭州两地摘得的地块，贝壳半年时辰已将超25亿元的资金消耗在拿地上头。
行动贝壳在多个城市拿地的主体，贝好家出生于2023年7月，彼时恰恰贝壳升级“一体三翼”政策之际。为了扶执贝好家的业务发展，贝壳汲取了边远闻名地产开导企业的精英，并在多个城市注册公司以鼓吹业务的落地。
尽管常常脱手拿地，但贝壳及贝好家强调，贝好家的定位并非传统开导商，而是数据驱动型住宅开导就业平台。贝好家依托贝壳在数据、资金、营销等边界的鸠集，为开导商、业主方、代建方等团合伙伴提供选用“1+2”样式、以C2M（从消费者到制造者）为理念的空洞惩办有商量。
客岁12月，贝好家天下首个到开盘阶段的“1+2样式”团结名目——长安华曦府名目在北京细致开盘。而这次在上海拿地，贝壳还将运行竖立“共筑好家”线上社区，让业主参与到地产开导的前期阶段。
而近期常常参与地皮拍卖的背后，贝壳正濒临着一定的功绩压力。客岁前三季度，贝壳结束营收623.32亿元，但增速较2023年全年有所放缓，而其净利润同比更是下落32.93%。其中，行动贝壳营出入撑的存量房与新址业务，客岁前三季度的营收均下滑一成以上。
有分析合计，功绩压力下，贝壳涉足土拍市集，或旨在拓展多元化收入来源。行动深耕房产来往赛说念多年的实力玩家，贝壳不错凭借其在数据、资金、营销等边界的鸠集，充分诈欺C2M样式介入地产开导边界。不外，诚然贝壳资金状态乐不雅，但鉴于房地产开导为重财富行业，贝壳仍濒临诸多挑战，贝好家的智商也需市集进一步考证。
半年花25亿拿地，“中介大佬”思当开导商？
近来，贝壳旗下的贝好家在地皮来往市集上频频亮相，并积极参与竞拍，这一举动在业表里引起了粗豪的筹商与关切。就在2024年周边尾声的终末一天，贝好家在上海和杭州接连拿下两幅地块。
其中，上海地块位于奉贤新城的中枢区域，用地总面积15304平素米。进程17轮热烈的竞价，贝好家最终以6.97亿元的价钱打败保利置业、象屿地产和天安中国扶助体到手拍得这宗地块。这是贝壳初度在一线城市到手拿地，溢价率高达13.89%，成交楼板价约为2.28万元/平素米。
而团结日，贝好家还参与了杭州2024年的终末一次地皮拍卖。最终，贝好家与滨江集团、兴耀房产联袂，以6.23亿元的成交价拍下杭州钱塘区下沙单位QT0102-14地块。据了解，该地块建筑面积约3.8万平素米，成交楼面价为16370元/平素米，溢价率为16.9%。
事实上，在国内的新址和存量房来往市集，贝壳并不是什么生分的容貌，但在2024年往日，贝壳却鲜少径直下场土拍市集参与拿地。咫尺，这一情况已悄然发生变化，2024年上半年，贝壳的身影出当今一线城市的土拍市集，下半年贝壳以至已在多个城市到手拿地。
时辰回拨至客岁3月，贝好家就曾现身北京地皮来往市集。彼时，北京顺义新城两宗地块细致出让。在边远竞拍者中，行动崭新容貌的贝好家尤为引东说念主详确。不外，该地块最终被北京建工以11.67亿元的价钱拍下，贝好家则缺憾地与该地块擦肩而过。
拿地首战失利后，贝好家3个月后又南下广州地皮拍卖市集，再次寻求拿地契机。不外，贝好家这次拿地似乎仍仅仅“试水”，最终荔湾鹤洞路以南AF040134地块被保利发展以约7亿元的价钱拿下，贝好家再次与地块交臂失之。
同庚7月末，贝好家的拿地之旅终于在西安迎来了朝阳。彼时，位于西安市未央区的两宗商住地被贝好家以1.34亿元的底价收入囊中，贝壳借此结束了在公开市集初度拍地到手的冲突。
值得戒备的是，此番拿地并非由贝壳零丁完成。天眼查炫耀，拍得两宗地块的西安嘉家致和置业有限公司成立于2024年1月，注册本钱达1000万元。
而其控股股东陕西嘉明志远置业有限公司，由贝好家（西安）置业发展有限公司、陕西浩大锦源科技有限公司阔别执股95%、5%。据媒体报说念，后者为西安原土公司。
尽管贝壳看似是这家公司的控股方，但有接近贝壳的东说念主士向媒体暗示，其背后果然的业主方另有其东说念主，贝好家主要如故轻参与扮装。贝壳方面也暗示，“这是一次新团结开导名目落地，并非自主开导名目。”
时隔两个月后，贝好家再次传来拿地喜讯，其以10.76亿元的成交价在成都零丁拿地。但一位接近贝好家的东说念主士曾向蓝鲸新闻暴露，这次拿地并不料味着大限制插足开导业务，将来贝好家仍将围绕C2M家具惩办有商量开展。
可是，据雷达财经统计，2024年以来，贝壳旗下的贝好家照旧到手拿下位于西安、成都、杭州、上海等地的5宗地块，拿地总金额跳动25亿元。从半年时辰消耗超25亿元的手笔来看，贝壳的拿地限制照旧与一家袖珍房企超过。
基于贝好家频频拿地的动作，外界不少东说念主估量贝壳这个“中介大佬”或有益转型为开导商。对此，贝壳管制层曾在客岁三季度功绩会上暗示，贝壳不是要成为房地产开导商，在始终的交易样式上，贝壳不会使用自有资金作念大限制的重财富开导投资。
而在官方公众号近期发布的推文中，贝好家也暗示，拿地并不料味着贝好家要成为房地产开导商，或通过大比例出资等赚取投资收益，而是不时考证其C2M家具惩办有商量的落地智商。
复盘贝壳进犯地产开导伟业时辰线
脱手如斯富余的贝好家，到底是何来头？雷达财经了解到，贝好家背后倚靠着的是主打房地产来往和就业的巨头玩家贝壳。早在2023年7月，贝壳就已成立贝好家办事线。此举，被外界视为贝壳插足房地产开导边界的标识。
彼时，贝壳董事长兼首席实行官彭永东曾在题为《翻越第二座山，吹响结合号》的公开信中晓谕，贝壳的政策将升级为“一体三翼”，并会据此进行相应的组织配套转化。这里的“一体”依旧以房产经纪为中枢，而“三翼”则涵盖了治装、惠居以及贝好家三伟业务板块。
据了解，贝好家的团队中枢东说念主员都来自龙湖、金地、万科、融创、合景泰富等边远闻名的地产开导企业，他们组建了一支集AI算法、数据家具、客户研讨、瞎想建造、营销经营等多边界专科东说念主才于一体的多元化团队。
为了加快业务的快速落地，贝好家而后在北京、成都、西安等多个城市注册了分公司。据经济不雅察网报说念，贝好家咫尺领有一支200东说念主傍边的精英团队，其中30%至40%的东说念主员作念时间家具研发。
不外，在客岁拿地时，贝好家关系负责东说念主强调，贝好家的定位并不是传统房地产开导，而是数据驱动型住宅开导就业平台，主要为业主方、开导商等团合伙伴提供“1+2”样式的空洞惩办有商量。
其中，“1”指的是家具惩办有商量，具体为以C2M为理念，通过大数据分析，利用AI算法瞻念察和挖掘客户需求，造成精确的家具定位、家具瞎想有商量；而“2”则指的是活泼各种的资金就业、线上线下一体化的营销就业。
咫尺，贝好家处于前期探索阶段，重心关切中国主要一二线城市的团结契机。而仔细复盘贝壳的拿地策略，不错发现一些隐微的别离。在北京、广州两地的土拍市集，赤手而归的贝壳更多是在淡淡试水。之后，贝壳以和其他开导商联手的式样在西安摘得首宗地块。直到在成都拿下的地块，才是果然由贝壳自主操盘开导的首个名目。
另据贝壳集团副董事长、贝好家首席实行官徐万刚暴露，这次在上海拍得的地块，是贝好家继成都金三H12地块名目之后第二个自主操盘的名目。
据了解，该名目初步定位刚需、刚改属性，将全程由贝好家自主操盘，在拿地、定位、瞎想、营销等各治安，充分体现贝好家的C2M理念，并深化落地贝好家特质的“好家具、好就业”。
贝好家北京区域总司理宋兴华在袭取经济不雅察网采访时暗示，一块地皮出来后，贝好家不错在15天内“跑出”一份完好的家具有商量，“一个地块该不该拿，不是看当今的市集，而是基于将来名目开盘时的市集行情”。
值得一提的是，贝好家其实照旧到手将C2M理念应用于本色名目中。此前贝好家在北京与电建地产团结操盘了长安华曦府名目，而该名目恰是贝好家C2M理念落地实施后首个入市销售的名目。
客岁12月15日，长安华曦府名目细致开盘。开盘当日，现场超1300东说念主参与摇号选房，仅2.5小时内首推悉数房源便售罄，销售额达16亿元。
为进一步落地C2M理念，让用户大概径直参与到将来中意屋子的瞎想治安中，贝好家在拿下上海的这宗地块后还将以该地块为开首，运行竖立“共筑好家”线上社区。
用户只需登录贝壳App插足“共筑好家”页面，即可对地块同步上线的家具瞎想有商量进行浏览、评价，这意味着业主不错提前参与到我方新家的竖立中来。
此外，雷达财经还了解到，2025年，贝好家将重心在北京、上海、广州、成都、西安、杭州、南京、武汉等十余个城市开展业务，执续以C2M理念推动构建“以东说念主定房、以房定地”的房地产开导新样式。
地产开导践诺背后，贝壳功绩承压
频频在地皮拍卖市集现身的背后，贝壳当下在功绩方面正濒临着一定的压力。
财报炫耀，客岁前三季度，贝壳斩获623.32亿元的收入，相较上年结束8.27%的增长。不外，与2023年全年高达28.2%的增速比较，贝壳的营收增长有所放缓。
利润方面，客岁前三季度，贝壳将35.01亿元的净利润收入囊中，但相较上年同期的52.2亿元却出现了明显的下滑，降幅达到32.93%。
而将时辰线进一步拉长，2021年、2022年，贝壳以至讨好两年堕入耗损泥沼，阔别录得5.25亿元、13.97亿元的净耗损。
与此同期，贝壳的毛利率也出现了下滑。客岁前三季度，贝壳的毛利率为25.31%，低于上年前三季度的28.79%和上年全年的27.92%。
分业务来看，客岁前三季度，存量房业务、新址业务阔别为贝壳孝敬192.79亿元、205.77亿元的收入，前述两伟业务占贝壳同期总营收的比重阔别为30.93%、33.01%。
同期，家装家居、房屋租出就业、新兴业务过甚他阔别为贝壳斩获106.62亿元、97.54亿元、20.61亿元的营收，占贝壳总营收的比重阔别为17.11%、15.65%、3.31%。
从营收结构来看，存量房业务、新址业务是贝壳当下最为主要的营收来源。可是，号称贝壳营出入撑的两伟业务，其实在客岁前三季度营收均出现了明显的下滑，同比降幅阔别达到11.98%、10.54%。
不外，从单季度来看，客岁第三季度，贝壳的存量房业务、新址业务呈现出一定的复苏态势，前者的营收微降1.43%，后者同比增长30.91%。
有分析合计，尽管贝壳与地产来往关系的业务有所回温，但鉴于房地产行业仍处于深度转化阶段，贝壳的两大中枢业务营收依然濒临严峻挑战，拦阻掉以轻心。而如今越发深度地涉足地产开导业务，贝壳或意在借此增增多元化收入，寻找新的增长弧线。
事实上，行动房地产行业的紧迫参与者，贝壳坐拥纷乱的数据资源，咫尺贝壳在房产来往方面的销售智商已被市集考证。可是，关于贝壳而言，贝好家在投资拿地、名目定位、家具研发瞎想、营销运营及成本管控等方面的智商仍需市集的进一步考证与打磨。
传统的房地产投资样式每每投降“前端决定后端”的逻辑，从投资拿地到开导竖立，再到市集营销，衰退一定的活泼性。在房地产市集步入下行周期后，这同样式的流弊愈发突显，导致无数名目滞销。
这种情况下，贝好家便突显出一定的上风，其不错诈欺算法对贝壳的海量来往数据进行深度分析，笔据市集需求活泼转化投资拿地策略与家具定位，以结束愈加精确的市集匹配。
而贝好家近来密集的拿地动作，实则是一场大型践诺，旨在训练该样式若何跑通以及考证贝壳C2M家具惩办有商量的落地智商。同期，由于近来土拍市集仍处于相对低迷的时期，贝壳此时拿地或不错用更合算的价钱拍得中意的地皮资源。
雷达财经戒备到，升天客岁9月末，贝壳的现款、现款等价物、受限资金和短期投资算计结余为595亿元，而其同期的短期借钱仅3.07亿元。相较于边远现款流压力巨大的地产开导商，贝壳的资金状态其实更为乐不雅。
不外，也有不雅点合计，鉴于房地产开导是一个典型的重财富行业，关于之前主要聚焦于房产来往就业、衰退径直开导教悔的贝壳而言，跟着其在地产开导边界的执续久了探索，贝壳在名目谋略与实行智商、资金运作与风险戒指、供应链管制与成本戒指等方面均将濒临巨大的挑战。
秉执着“一体三翼”的政策布局，贝壳在将来的地产开导边界将掀翻若何一番风浪？雷达财经将执续关切。