如何分析房产市场趋势 瑞银林镇鸿称中国房地产拐点信号闪现，曾精确预言恒大“爆雷”
发布日期：2025-03-20 10:39 点击次数：96
近日，瑞银投资银行亚太及大中华区房地产筹议把握林镇鸿发布中国房地产行业敷陈，指出在履历四年下行后，中国房地产市集拐点信号闪现出现企稳早期迹象，一线和中枢二线城市发扬尤为彰着。
低库存+高地皮溢价+取消限价=市集复苏
林镇鸿暗示，2025年2月二手房往返在未借助计谋缩小的情况下达成复苏，一线城市库存盘活月数降至平均水平以下，土拍溢价上升，二手房挂牌量趋于厚实，这些景观与2014-15年周期拐点的迹象雷同。自2024年年中限价顺次缩小后，设立商为提高居品性量、增多与邻近二手房互异度，展现出更强能源。基于此，瑞银已将2025-26年新址销售预测上调7-16%，二手房销售预测上调7-10%，展望宇宙房价于2026年头企稳，较此前预测提前半年。
经四年供给侧和谐，2024年宇宙300城地皮出让金和新开工面积较2020年峰值下降67%。一线城市库存盘活月数归附至14个月，达15年平均水平。取消限价后，设立商更愿提高居品性量以达成高售价，且土储积极性增多。地皮溢价飞腾可能对近邻业主价钱预期产生正面影响，利好二手房挂牌量。此前，新址限价顺次使特意卖房业主濒临挑战，致二手房价钱合手续下落，价差缩至果真为零。如今取消限价，有助于缓解二手房挂牌压力。
在股票影响方面，展望设立商将濒临南北极化，因仅一线和中枢二线城市企稳。比拟宇宙性国有设立商，瑞银更看好场地性设立商，因其土储多集合于一线和中枢二线城市，土储更新、老本更低，且和谐更生动。
精确预言恒大“爆雷”
值得提防的是，2017年，当宇宙设立商荒诞抢滩地皮市集之际，林镇鸿历害捕捉到荒谬信号：在看似快乐的膨胀表象下，房企举座杠杆率竟未发生本色变化。这一反常景观促使他携带团队起初深度调研，试图揭开装璜在表外融资背后的债务迷局。为此，瑞银现实室干与300余名专科东谈主员，构建起遮蔽宇宙近千个城市、跨度20年的房地产数据库，对主要房企约10000个住宅技俩张开全景式扫描。
历时两年的数据挖掘炫耀，界限2019年6月，中国设立商的着实平均欠债率已达170%，远超那时市集公开的108%数据。这份颠覆性敷陈揭示：当行业大宗千里浸在销售增长幻象中时，一场由2021年债务到期岑岭激励的现款流危境正在酝酿。其中，恒大集团以超越的短期债务现款比率和净欠债率，被列为风险最高的企业之一。
2021年1月，林镇鸿作出惊骇市集的决断：将恒大股票评级下调至"卖出"，计较股价从14.50港元腰斩至6港元。彼时恒大市值仍高达470亿好意思元，这份看似"不对时宜"的看空敷陈，使其成为遮蔽恒大的19家机构中独一的"卖出"评级者。市集对此报以横暴响应，恒大集团严正声明质疑敷陈依据，奉陪股价不降反升，林镇鸿一度沦为行业笑谈。
然则历史最终印证了筹议的料思性。在评级下调20个月后，恒大堕入债务危境，股价暴跌逾90%并始终停牌，万亿买卖帝国的坍塌印证了当初被冷落的预警。
房地产市集延续回稳态势
国度统计局17日公布了2月份70个大中城市房价数据。受春节假期销售淡季等要素影响，2月份各线城市房价环比总体稳中略降，但一线城市新址价钱环比赓续飞腾。
国度统计局数据炫耀，2月份，一线城市新址价钱环比飞腾0.1%，涨幅与上月疏导；二手房价钱环比由上月飞腾0.1%转为下降0.1%。二线城市新址价钱环比由上月飞腾0.1%转为合手平；二手房价钱环比下降0.4%，降幅比上月扩大0.1个百分点。三线城市新址价钱环比下降0.3%，降幅扩大0.1个百分点；二手房价钱环比下降0.4%，降幅与上月疏导。
58安堵客筹议院院长张波暗示，一线城市楼市复苏并无悬念，二手房市集的波动并不会转换一线城市合手续复苏的趋势。“2月一线城市二手房价钱出现下降，主要表当今上海、广州成交价钱下滑，缘于二手房成交结构中，中小户型成交占比环比有所普及，而况中廉价位的高房龄技俩成交活跃，成交的结构性原因导致房价总体上有所下滑。”
部分热门二线城市也发扬出强壮复苏势头。“南京新址环比飞腾0.7%合手续领跑70城。界限本月，南京新址价钱环比已通顺4个月飞腾，且通顺3个月领涨，收货于低密豪宅和四代住宅技俩增多，改善需求开释。”麟评居住大数据筹议院高档分析师关荣雪暗示，像大连、哈尔滨、南昌、宁波等多个热门城市新址价钱环比也均达成正增长。
国度统计局数据炫耀，1-2月商品房销售面积和销售额同比降幅较2024年全年分袂收窄7.8和14.5个百分点。星河证券暗示，2025年1-2月累计销售面积和销售金额同比降幅均较上月彰着收窄，设立投资额同比降幅显耀裁减。楼市止跌回稳的着力或将渐渐闪现，行业估值或将抬升。头部房企展现优秀的运营搞定智力具有资金上风，市占率有望进一步抬升。